Прекращение договора аренды

Гражданский кодекс РФ (статья 619) определяет основания для прекращения судебного сотрудничества. Для этого должна быть веская причина.

• Повреждение арендованного имущества.
• Более двух задолженностей по квартплате
• Отказ от проведения капитального ремонта (если договор между сторонами предусматривает такую обязанность)
• Использование арендованного имущества с нарушением правил

Любая из этих причин является достаточной для расторжения договора. Если полюбовное соглашение не может быть достигнуто, вопрос решается во внесудебном порядке.

Расторжение раньше срока по желанию арендатора

Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 620) определяет основания, по которым арендатор может досрочно расторгнуть договор. Такое действие возможно в следующих случаях

• договаривающаяся сторона не передает арендованное имущество в пользование или не ограничивает такую возможность
• В арендуемом имуществе имеется дефект, который не был указан другой стороной при составлении договора (дефект) и был обнаружен арендатором во время осмотра
• арендованное имущество находится в состоянии, которое делает его непригодным для использования по назначению.
• Если это обязательство оговорено в письменном виде, арендодатель не будет проводить капитальный ремонт.

Другие причины для расторжения договора могут быть указаны в договоре между сторонами.

Прочие случаи

Другие случаи, связанные с прекращением договорных отношений между арендатором и собственником, включают в себя

1. Дата окончания срока действия документа о сотрудничестве, оформленного без указания даты. Согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 610), стороны не могут определить срок действия договора. В этом случае договор действует бессрочно. При необходимости это можно уточнить отдельно. В таких обстоятельствах любая из сторон может прекратить партнерство, уведомив другую сторону в течение 30 дней для движимого имущества и 90 дней для недвижимого имущества.
2. Расторжение договора по истечении письменного срока. Владельцу и арендатору не нужно предпринимать никаких дальнейших действий. Срок действия базового контракта истекает автоматически. Арендованное имущество возвращается владельцу с обязательным заключением договора. При необходимости стороны могут продлить сотрудничество. Эта возможность может быть включена в договор аренды. Если арендатор желает продолжить сотрудничество, другая сторона будет проинформирована об этом.
3. Жалобы в связи с неуплатой арендной платы. Неуплата арендной платы является основанием для одностороннего расторжения партнерства, как уже говорилось выше. Необходимо подать заявление и обратиться в суд с просьбой о досрочном расторжении договора. При положительном решении суда договор аренды становится недействительным; при наличии двух и более просроченных платежей может быть подан иск.

В случае расторжения договора важно рассмотреть правовые причины в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации. Не следует забывать и о других оттенках, о которых будет рассказано ниже.

Важность уведомления

Невыполнение обязательств, вытекающих из договора аренды, является законным основанием для прекращения правоотношений между арендатором и арендодателем. Главная ошибка, которую допускают пострадавшие, — это спешка. Чтобы избежать потери времени и отказа суда в принятии дела, можно направить уведомление.

В этом документе «затронутая» часть договора относится к конкретному пункту, информируя другую организацию о невыполнении ею взятых на себя обязательств. Письмо содержит подробную информацию о нарушении и предложение устранить проблему в указанный срок. Если получатель уведомления продолжает нарушать условия аренды, ему направляется второе письмо, информирующее об окончании срока сотрудничества.

Документ состоит из следующих частей.

1. «Заголовок». Указывается информация об отправителе и получателе.
2. Основное местоположение. Информация о договоре аренды и причинах принятого решения.
3. Конец. Указываются детали окончания — дата, время ответа и т.д.

Наконец, документ, прилагаемый к уведомлению, подписывается и датируется. В большинстве случаев такие письма пишутся на специальном бланке с обязательной регистрацией в журнале исходящего документа. Если владелец отказывается принять письмо, составляется акт об отказе (с участием двух свидетелей) и отправляется по адресу нарушителя.

Соглашение о расторжении: правила составления

Если арендодатель и арендатор согласны, правовые отношения заканчиваются более простым способом. После обсуждения деталей стороны составляют соглашение о подаче жалобы.

• Дата и место проведения тренинга
• Элементы частей сделки
• Подробности о досрочном завершении сотрудничества
• Дата истечения срока действия обязательств
• Тот факт, что в течение этих лет не было предъявлено никаких претензий
• Недвижимость
• Условия, печати и подписи

Соглашения о подаче жалобы оформляются в соответствии с требованиями Гражданского кодекса или закона на официальном бланке.

Регистрация сделки

Если договор между кредитором и арендатором зарегистрирован, он должен быть восстановлен, если правовые отношения прекратились. Для этого стороны обращаются в компетентный орган и регистрируют факт жалобы в ЗАГСе. Существует мнение, что регистрация происходит автоматически.

Это не так. Эта процедура должна быть выполнена вручную в конце контракта или партнерства по любой причине, и если этого не сделать, недвижимость будет зарегистрирована как арендованная собственность. Это создает спорные ситуации, если другой арендатор попытается зарегистрировать новый договор аренды.

Для регистрации факта подачи жалобы необходимы следующие документы

• Соглашение о прекращении партнерства.
• Постановление суда или уведомление о расторжении договора (если срок не указан).
• Факты, доказывающие, что уведомление было отправлено.
• Договор аренды, прошедший процедуру регистрации.
• Документ о передаче имущества владельцу.
• Доказательство оплаты сборов.
• Другие документы (по желанию).

Список длинный, и его следует подготовить заранее.

Процесс досрочного расторжения — для арендатора и арендодателя

Окончание сотрудничества между сторонами договора аренды может варьироваться в зависимости от того, кто является инициатором процесса. Рассмотрите каждую ситуацию отдельно.

Арендатор

При составлении соглашения стороны должны в письменном виде указать причины прекращения сотрудничества до даты прекращения. Если эти пункты не указаны, судебный орган с согласия владельца недвижимости может расторгнуть договор по требованию арендатора. Суд примет иск к рассмотрению при наличии оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации (статья 620).

К ним относятся нарушение договора, невозможность использования имущества, обнаружение дефектов и т.д. В таких случаях арендатор может прекратить сотрудничество по собственному желанию. Исключение составляют проблемы, возникшие в результате форс-мажорных обстоятельств, а не по вине владельца.

Каждый случай анализируется судом индивидуально, после чего принимается решение о принятии заявления или об отказе в расторжении договора.

Арендодатель

Основания для прекращения сотрудничества по требованию собственника изложены в Гражданском кодексе (ст. 619). Для решения этого вопроса необходимо подать иск и представить документы, подтверждающие существование договора аренды. Законный представитель удовлетворяет просьбу истца в следующих случаях

1. Владелец теряет деньги, поскольку имущество не используется по назначению.
2. Условия договора аренды нарушались неоднократно. При рассмотрении вопроса о судебном разбирательстве суд примет во внимание существенность текущего нарушения. Важно, чтобы основные требования были отражены в документации. В противном случае суду будет сложно доказать факт нарушения.
3. Неправильное использование арендованного имущества может привести к потере его стоимости. Примером может служить переоборудование недвижимости под ваши личные нужды, что ухудшает внешний вид и функциональность недвижимости.
4. Невыплата арендной платы в срок два или более раз. В договоре всегда указывается срок погашения долга.

Внимание также обращается на другие причины, предусмотренные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (пояснения даны в начале статьи). Договор также может быть расторгнут, если произошло существенное изменение обстоятельств на момент заключения сделки аренды.

Оформление иска в суд

Прежде чем начинать судебный процесс, стороны должны попытаться разрешить ситуацию полюбовно, не обращаясь в суд. Пострадавшая сторона должна направить уведомление о нарушении, а затем уведомить нарушителя о своем намерении расторгнуть договор. Если нарушитель не предпринимает шагов по урегулированию вопроса, он может обратиться в суд.

Формы могут быть заполнены вручную или введены на компьютере. Суд, в который подается заявление, указывается и составляется на листе формата А4 с указанием данных арендатора и собственника. Вы должны сформулировать свою позицию коротко и ясно, без эмоциональной составляющей.

Рекомендуется ссылаться на правовые нормы, нарушенные другой стороной. Документ, который судья будет использовать для рассмотрения вопроса и вынесения решения, должен быть представлен вместе с заявлением. Вместе с бланком претензии передаются следующие документы, датированные и подписанные в конце

• Паспорт (копия)
• Действительный договор, подлежащий расторжению (копия)
• Отчет о передаче арендованного имущества
• Квитанции об оплате ремонта и коммунальных платежей.
• Квитанции о полной оплате госпошлины.

Наличие полного пакета документов ускоряет рассмотрение дела. После рассмотрения жалобы и документации судья выносит решение. Дата вступления в силу наступает через 10 дней.

Этот срок дается проигравшей стороне для подачи апелляции, если она не удовлетворена решением суда. В некоторых случаях истец имеет право требовать компенсацию за утраченный заработок или убытки.

Расторжение договора аренды — рекомендации юристов

Вы можете узнать больше на нашем сайте, заполнив форму ниже. Ваша первичная консультация с нашими юристами абсолютно бесплатна!

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию собственника регулируется статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации («ГК РФ»). В то же время закон предусматривает случаи, когда арендодатель вправе потребовать расторжения договора

— когда арендатор использует имущество с существенным нарушением договора. Именно здесь обычно начинаются разногласия, независимо от того, является ли нарушение договора существенным.

— Если арендатор использует имущество с существенным нарушением назначения имущества.

— Если арендатор использует имущество с неоднократным нарушением условий договора и назначения имущества; и

— Если арендатор существенно ухудшает состояние имущества; и

— арендатор не вносит арендную плату два или более раз подряд после установленного в договоре срока оплаты; или

— если арендатор не выполняет существенный ремонт имущества, если это является обязанностью по закону или договору.

В то же время Гражданский кодекс Российской Федерации предоставляет сторонам договора аренды иные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в рамках судебного разбирательства.

Перед подачей в суд заявления о досрочном расторжении договора арендатор должен письменно уведомить о необходимости своевременного исполнения обязательств (статья 619 Гражданского кодекса). Если вышеуказанная процедура не соблюдена, заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Может возникнуть вопрос о том, по какому адресу следует направить предупреждение. В настоящее время сложилась судебная практика, согласно которой достаточно направить уведомление по адресу места, указанному в договоре аренды. И наоборот, если уведомление отправлено по всем известным адресам арендатора, а не по адресу, указанному в договоре аренды, обязательство арендодателя по отправке уведомления не будет считаться выполненным надлежащим образом.

Однако, если предупреждение возвращается с отметкой о том, что письмо не получено, вышеуказанное обязательство владельца также считается выполненным надлежащим образом.

Обратите внимание, что уведомление должно быть отправлено вместе со списком вложений.

Здесь стоит сказать несколько слов о случаях, когда неуплата арендатором не приводит к расторжению договора.

Согласно прецедентному праву, неуплата арендной платы не является основанием для расторжения договора, если сумма задолженности невелика.

Кроме того, неиспользование арендованного имущества, неуплата арендной платы в случае неиспользования арендованного имущества по небрежности арендатора, неуплата арендной платы в период до регистрации договора аренды не являются основанием для расторжения договора аренды. Договоры аренды.

В настоящее время подготовлен проект постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О внесении изменений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «О некоторых вопросах применения Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам аренды».

Согласно статье 22 указанного проекта, суд должен принять во внимание, что даже после выплаты долга арендодатель имеет право подать иск о расторжении договора в разумный срок. Однако если арендатор не предъявит такое требование в разумный срок после уплаты долга арендатором, арендодатель теряет право требовать расторжения договора в связи с таким нарушением.