В Налоговом кодексе используется термин «минимальный срок владения имуществом», по истечении которого владелец освобождается от уплаты НДФЛ. В этом случае декларация не подается, независимо от дохода, полученного физическим лицом.
- Каков минимальный срок владения недвижимостью?
- Продажа уникальной жилой недвижимости
- Сокращение доходов от расходов
- Зачет налога
Что касается личного имущества, то здесь все просто. На все виды имущества распространяется трехлетний период, по истечении которого оно продается без уплаты налогов. В случае с недвижимостью ситуация немного сложнее, поскольку минимальный срок зависит от того, как владелец приобрел недвижимость.
| Тип жилья | Минимальный период освобождения от подоходного налога с физических лиц (в годах) |
| Наследственность | 3 |
| Переведено в связи с приватизацией | 3 |
| Приобретенные до 1 января 2016 года | 3 |
| Предоставляется в рамках контракта на пожизненное обслуживание | 3 |
| По направлению членов семьи или близких родственников | 3 |
| Уникальный дом — будет продан после 2020 года | 3 |
| Один из кондоминиумов; второй был приобретен в течение 90 дней до продажи и не имеет другого жилья. | 3 |
| Другой мужчина. | 5 |
Если минимальный срок владения прошел, то сведения в налоговые органы подавать не нужно, ФНС получает данные из Росреестра. В то же время существуют разногласия относительно правильного расчета периода. Например, человек может несколько лет владеть комнатой в квартире, затем приобрести другую комнату, получить свидетельство о праве собственности и стать законным владельцем жилья.
В случае продажи квартиры налоговые органы принимают во внимание дату получения свидетельства о праве собственности, а не дату приобретения первой комнаты. В результате продавец получает налоговое уведомление, поскольку владел квартирой менее минимального срока.
Такие разногласия очень легко устраняются. Продавец квартиры предоставляет подтверждающие документы. После проверки информации требование FTA аннулируется.
Продажа уникальной жилой недвижимости
Продавцы освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц и не обязаны подавать декларацию, если они продают свое единственное жилье (квартиру или дом с землей), которым они владели более трех лет. Это станет возможным с 2020 года, когда минимальный срок владения будет сокращен на два года.
- На момент сделки продавец не должен владеть другой жилой недвижимостью — продается только квартира.
- Новое жилье приобретается в течение 90 дней до продажи предыдущей квартиры.
Например, в 2019 году семья купила квартиру за 3 млн рублей, а в 2022 году это жилье было продано за 3,5 млн рублей. На момент продажи квартира была единственной, поэтому владелец не должен платить НДФЛ, несмотря на то, что ее стоимость увеличилась.
Второй пример: в 2019 году семья приобрела квартиру за 3 млн рублей, а через год был куплен частный дом. Если квартира продается за те же 3 500 000 рублей, НДФЛ уплачивается с разницы, в данном случае 65 000 рублей. Это объясняется тем, что на момент продажи владелец владел двумя жилыми помещениями.
Сокращение доходов от расходов
Суть этого правила заключается в том, что НДФЛ уплачивается не со всей суммы, полученной от продажи квартиры, а с разницы между доходом и расходами на покупку. Например, дом куплен за 2 млн рублей и продан за 2,5 млн рублей; ФНС должна заплатить налог с полной суммы, указанной в отчете.
Для решения этого вопроса физическое лицо должно детализировать подтвержденные расходы и приложить документацию. Если декларация заполняется от руки, расходы на покупку недвижимости указаны в Приложении 6.
В период действия скидки доход от продажи будет уменьшен, если нет подтверждения расходов.
В некоторых случаях у продавцов нет документов, подтверждающих расходы, понесенные при покупке дома. Ранее в таких случаях налог рассчитывался с полной суммы и рассматривался как доход или прибыль. В настоящее время существует положение о том, что продавец получает автоматическую скидку с продажной стоимости 1 000 000 рублей.
Этот термин применяется ко всем типам жилья. Скидка также может быть использована при наличии документального подтверждения. В этом случае выбор скидки или стоимости остается за продавцом.
Этот инструмент работает следующим образом. Владелец продает квартиру за 2 000 000 рублей и использует право на получение скидки при продаже. Из общей суммы вычитается 1 000 000 рублей, а с оставшейся суммы исчисляется 13% НДФЛ. В данном примере продавец платит налог в размере 130 000 рублей.
Скидка действует один раз в год для всех жилых помещений. Если владелец продает квартиру в 2022 году, использует право и продает дом в том же году, скидка не может быть применена снова. В этом случае владелец должен подождать до начала следующего года.
Если стоимость дома составляет менее 1 000 000 рублей, продавец освобождается от уплаты НДФЛ, поскольку применение скидки уменьшает налоговую базу до нуля. Например, предположим, человек продает квартиру стоимостью 900 рублей. Это цена «одной спальни» в этом районе.
Скидка полностью покрывает эту сумму, поэтому налог не взимается. Чтобы использовать этот инструмент, в заявлении должно быть указано.
Зачет налога
Когда официально работающий человек покупает дом, он получает право на налоговый кредит. Это возврат части подоходного налога, уплаченного в предыдущие налоговые периоды. Он предоставляется в размере 2 000 000 и 3 000 000 рублей соответственно от стоимости недвижимости и процентов по ипотеке.
Это означает, что при покупке квартиры вы можете получить обратно 260 000 рублей или меньше и до 390 000 рублей от процентов по ипотеке; на одно жилье можно подать два одновременных заявления: одно на дом, другое на квартиру.
Важно, что скидки на недвижимость можно применить позже, после приобретения квартиры, и использовать их в рассрочку или в качестве единовременной выплаты. Главное, что он также может помочь уменьшить или погасить задолженность по налогу на доходы физических лиц при продаже жилья. Например, в 2019 году гражданин приобрел квартиру за 2 млн рублей.
В первый год он возвращает 50 000 рублей, во второй — 60 000 рублей; в 2021 году дом продается за 2,5 миллиона рублей.
С учетом затрат на покупку остается 500 000 рублей; необходимо уплатить НДФЛ в размере 65 000 рублей. В том же году физическое лицо обращается за другой частью вычета, как и в предыдущем году, и ФНС считает, что 70 000 рублей должны быть ему возвращены. Однако вместо этого налоговый орган производит расчет, в результате которого налогоплательщик получает на счет 5 000 рублей.
В последующем периоде он требует оставшуюся скидку.