Налог за сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев

Арендодатели ссылаются на российское гражданское законодательство, когда пытаются предъявить свои требования. Действительно, в Гражданском кодексе РФ прописана разница между арендой на 11 месяцев и арендой на срок более одного года. Разница в том, что любой договор сроком более одного года должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Если это требование нарушено, договор признается недействительным в судебном порядке. Это может привести к головной боли для владельца или арендатора, который будет несколько дней подряд пытаться доказать добросовестность.

Да, если арендодатель и арендатор подписали 11-месячный контракт, регистрироваться не нужно. Если документ продлевается, первый и второй сроки не объединяются. Это означает, что, по сути, подписывается новый контракт.

Эта уникальная лазейка действительно помогает устранить бюрократию. Это связано с тем, что любой подписанный договор со сроком действия менее одного года признается действительным в любом случае.

Однако в Гражданском кодексе Российской Федерации нет ни одного слова или упоминания о налоге на ренту. Дело в том, что налоговые поступления, процессы уплаты и налоговые льготы полностью регулируются Налоговым кодексом. Он имеет лишь косвенное отношение к Гражданскому кодексу.

Согласно Налоговому кодексу, не имеет значения, сколько месяцев или дней сдается квартира. Даже если квартира сдается всего на несколько дней в году, по закону вы обязаны платить определенный процент от ее дохода.

Стоит ли продолжать заключать договор только на 11 месяцев?

Здесь есть свои оговорки. Действительно, большинство собственников и арендаторов пользуются лазейками в Гражданском кодексе РФ не только для того, чтобы избежать бюрократии. Многие просто скрывают тот факт, что таким образом они арендуют жилье у государства.

И Федеральная налоговая служба вряд ли узнает, заключили ли вы договор и получили ли от него доход — если, конечно, вы не зарегистрировали договор.

Поэтому здесь есть два варианта.

• Если вы хотите соблюсти закон и не хотите создать себе много проблем, рекомендуется воспользоваться этой юридической «тонкостью». Конечно, налог — это не мелочь и не неприятно, но только если вы честно обратитесь в ФНС, ревизор будет знать, сколько и как облагать вас налогом.
• Если вам не особенно важно, пойдет ли рубль в казну или нет, подписание контракта на срок менее одного года — очень хорошее решение. Поскольку документ не зарегистрирован, ФНС, скорее всего, ничего не найдет, а значит, он не подлежит налогообложению.

А если поймают?

Но если вас поймают, это не сойдет вам с рук. Вы должны выплатить всю «накопленную» сумму долга за последние три года + штраф в размере 20% или 40% (если событие окажется умышленным уклонением от уплаты налогов). О, и не забудьте о штрафе: 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Короче говоря, много денег.

Также предусмотрена уголовная ответственность, если владелец скрыл от государства более 300 000 рублей, полученных от аренды за последние три года.

Это показывает потенциальные риски. Также может случиться так, что пострадавший родственник или сосед постучит в ФНС. Вы можете предпринять шаги, чтобы защитить себя заранее — по крайней мере, не сообщайте людям, которые плохо к вам относятся, об аренде.

Нужно ли платить налог на сдачу квартиры в аренду

В данной статье термины «аренда» и «наем» квартиры используются как синонимы, но юридически правильно говорить «наем квартиры», как того требует глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Независимо от того, как это указано в договоре, собственник должен платить налог в бюджет с арендной платы. Это предусмотрено Налоговым кодексом.

При аренде квартиры компенсация коммунальных услуг не является единственным налогооблагаемым расходом. Остаток вознаграждения владельца подлежит налогообложению в соответствии с выбранным им налоговым режимом. Если налог не уплачивается с арендной платы, налоговая служба налагает дополнительные штрафы и пени.

Если договор найма квартиры на 11 месяцев

Многие люди фиксируют на бумаге, что срок аренды составляет 11 месяцев или менее, что должно помочь им легально избежать налога. На самом деле, не имеет значения, как давно был создан контракт. Сам факт того, что вы хотя бы раз получили аренду, означает, что вы по закону должны подать отчет в ФНС и заплатить налог в казну.

Договоры сроком менее одного года влияют только на необходимость регистрации в Росреестре, но не на налог; договоры аренды сроком до одного года не требуют регистрации; договоры аренды сроком до двух лет не требуют регистрации; договоры аренды сроком до трех лет не требуют регистрации.

Налог с аренды квартиры физического лица – НДФЛ 13%

По «умолчанию», если владелец не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель или самозанятый, ему придется платить 13% от стоимости арендуемой квартиры. Это подоходный налог или налог на доходы физических лиц.

Это самый дорогой вариант налогообложения.

Сколько нужно платить

Расчет очень прост и производится один раз в год: суммируйте все арендные платежи за год и умножьте сумму на 13%. Полученная цифра — это налог, уплаченный в бюджет.

Налог на коммунальную ренту.

Если арендатор платит собственнику, арендная плата не включает компенсацию за коммунальные услуги (электричество и воду). В отношении других коммунальных платежей (МГТ, коммунальные услуги от управляющей компании или ТСЖ, платежи за регулируемые ресурсы) налог уплачивается, если арендатор возмещает его арендодателю.

Пример расчетов :

Вариант 1: Снять квартиру за 20 000 рублей в месяц. Кроме того, арендатор платит 1500 рублей за коммунальные услуги в зависимости от счетчика (свет и вода). Остальные коммунальные услуги (отопление, содержание общего имущества МФБ) оплачивают сами владельцы.

В этом случае для целей налогообложения следует учитывать только арендную плату. Это составляет 20, 000 * 12 = 240, 000 рублей в год, а ежегодный налог — 240, 000 * 0. 13 = 31, 200 рублей соответственно.

Вариант 2. Квартира может быть сдана в аренду за 20 000 рублей в месяц. Кроме того, арендатор платит 1 500 рублей в месяц за коммунальные услуги (свет и вода) и 3 500 рублей в месяц за остальные коммунальные услуги (отопление, содержание мест общего пользования).

В этом случае для расчета налогов необходимо добавить арендную плату и неучтенные коммунальные услуги. В этом случае доход составит 20 000 * 12 = 240 000 рублей (арендная плата) плюс 3 500 * 12 = 42 000 (доход от компенсации за неучтенные коммунальные услуги), итого 282 000 рублей Налог на доходы физических лиц за год составит 282 000 * 0. 13 = 36 660 рублей.

Отчетность за сдачу квартиры: как платить

В отличие от налога на имущество с квартиры, налоговая инспекция исчисляет НДФЛ с ее аренды и не присылает уведомление. Владелец несет ответственность за сдачу квартиры в аренду и должен сам платить налог.

Алгоритм следующий.

1. Дождитесь конца налогового года, в котором сдается квартира. Например, если квартира сдается в аренду в 2021 году, налоговые выплаты начнутся в 2022 году; для 2022 года — в 2025 году; для 2022 года — в 2025 году; для 2022 года — в 2025 году; для 2022 года — в 2025 году.
2. Заранее рассчитайте доход от аренды и налог.
3. Заполните и подпишите справку 3-НДФЛ, приложите договор аренды и банковские выписки или квитанции о полученных платежах.
4. Подайте документы в налоговую инспекцию до 30 апреля.
5. Оплатите налог до 15 июля.

Для разных налоговых лет используются разные налоговые формы.

Декларация 3-НДФЛ 2020 года

Пример декларации при сдаче квартиры в аренду 3-НДФЛ 2020.

Альтернативы и статус налогоплательщика

НДФЛ может быть заменен другим налогом по выбору собственника. Вы должны просчитать свои перспективы, определить, какой вариант выгоднее, и сообщить о своем решении в налоговые органы.

• Самозанятые, платящие 4-6% от арендной платы и
• Зарегистрировать ИП, перейти на упрощенную систему налогообложения и платить 6% от арендной платы; или
• зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и приобрести патент по ставке 6% от среднего годового дохода.

Помните, что каждый налог имеет свои дополнительные платежи и отчеты; RENOVAR.ru рекомендует, что среднестатистическому гражданину, сдающему в качестве дополнительного дохода всего одну-две квартиры, лучше стать индивидуальным предпринимателем.

Самозанятость

Относительно новый способ легализации личной деятельности, регулируемый специальным законом о налоге на профессиональный доход (НПП). По инициативе региональных властей самозанятость стала возможной почти во всех регионах России с июля 2020 года.

Аренда в качестве самозанятого — удобный налоговый режим. Отчетность проста, налоговые ставки низкие, а деятельность полностью легализована. Будучи индивидуальным предпринимателем, вы можете не беспокоиться о том, что налоговые органы найдут поступления с вашей карты и взыщут штрафы и пени.

Индивидуальные предприниматели — это либо зарегистрированные ИП, либо граждане, не зарегистрированные в качестве ИП. Этот статус можно совмещать с работой по трудовому договору.

Преимущества

В отличие от индивидуальных предпринимателей по другим схемам, самозанятые лица

• не платят страховые взносы (ОМС и пенсионные фонды) — более 40 000 рублей в 2022 году, и
• Они не подают налоговые декларации; и
• Им не нужно использовать кассовый аппарат, и
• они не рассчитывают налоги самостоятельно — раз в месяц они получают платежную квитанцию от Федерального налогового управления.
• Они взаимодействуют с налоговыми органами через приложение или веб-портал.

Поэтому самозанятым гораздо проще взаимодействовать с налоговыми органами и платить налоги. Минимальные или фиксированные платежи отсутствуют, поэтому вам не придется платить, даже если вы ничего не заработаете за месяц.

ИП на упрощенке

Регистрация индивидуального предпринимателя по упрощенной системе налогообложения «Доходы» также позволяет сэкономить на налогах. Предприниматели в этом режиме платят 6% от стоимости аренды квартиры. Однако при этом необходимо учитывать дополнительные расходы.

Кстати, режим УСН «доходы минус расходы» не рекомендуется. Это объясняется тем, что процент высок, а расходы, связанные с арендой, очень малы.

Отчетность и оплата

Предприниматели, находящиеся на упрощенном налогообложении, платят несколько раз в год.

• Квартальный — авансовый налог (на доход от аренды, уже полученный в этом квартале); и
• до 31 декабря — регулярные платежи, и
• до 1 июля следующего года — взнос в размере 1% с дохода от аренды в размере 300 000 рублей.

ИП также готовит и подает в налоговую инспекцию справку о доходах от сдачи квартиры в аренду до 25 апреля следующего года. Индивидуальный предприниматель самостоятельно проверяет все взносы, налоги и декларации, но в налоговую инспекцию об этом не сообщает.

Кстати, при упрощенной системе налогообложения необходимо вести КУДИР (книгу учета доходов и расходов). Это внутренний документ ИП, который может потребоваться налоговым органам для изучения.

Патент

Патенты — это те же 6%, но только ожидаемого дохода, а не уже полученного от сдачи квартиры в аренду. Патенты могут использовать только зарегистрированные предприниматели, но не индивидуальные предприниматели или широкая общественность. Патенты можно приобрести в налоговой службе на срок не более 12 месяцев.

Сравнительная таблица уплаты налогов за сдачу квартиры

Сравните, как владелец платит налог за сдачу квартиры в аренду, и насколько выгоднее сдавать квартиру в аренду. Например, рассчитайте налог на квартиру площадью 70 кв. сдается в аренду физическому лицу в Троицке за 30 000 рублей в месяц. Не учитывайте коммунальные платежи при расчете.

Упрощенная система налогообложения позволяет уменьшить налоговую базу на сумму уплаченных взносов на социальное обеспечение, что несколько снижает сумму налога. Однако любой расчет показывает, что выгоднее зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить только налог, чем сдавать квартиру — 4%.

Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир

‘Кому нужна моя квартира?’ — Часто уклоняющиеся от уплаты налогов думают. Имейте в виду, что даже если налоговые органы не интересуются вашими квитанциями сегодня, они могут заинтересоваться ими завтра.

• Федеральное налоговое управление имеет специальную автоматизированную систему, которая уведомляет инспекторов, если на банковский счет физического лица постоянно поступают крупные незадекларированные суммы.
• Кроме того, в работе налоговых органов помогают банки. При обнаружении подозрительной активности банк может заблокировать счет и потребовать объяснений.
• Если договор аренды зарегистрирован в Росреестре, информация из ЕГРП автоматически направляется в налоговые органы.
• Наконец, постоянно проверяются сообщения о незаконной аренде от добросовестных соседей или недовольных жильцов.

Введение самозанятости позволяет легче платить 4% от арендной платы и спать спокойно.