Неотделимые улучшения при продаже квартиры 2025

Давайте рассмотрим, что означают неоспоримые улучшения при составлении договора купли-продажи квартиры. Улучшения, не подлежащие обсуждению, — это улучшения, произведенные предыдущим владельцем.

• Наличие встроенной техники в квартире на момент продажи, наличие
• замена старой мебели, отопительных систем, строительных материалов, …
• а также переоборудование и реконструкция помещений.

Они называются непередаваемыми, потому что предыдущий владелец не может отделить их от имущества. Это является основой для оценки вторичного жилья.

Обратите внимание, что Гражданский кодекс не содержит понятия «неотделимые улучшения». Он был придуман продавцом для снижения налогов при продаже имущества, стоимость которого увеличилась в результате ремонта.

Тем не менее, соглашение является законным. Любые изменения свойств должны быть указаны в технической документации. Невыполнение этого требования считается незаконным.

Вас могут заинтересовать следующие статьи

• Составление собственного договора купли-продажи квартиры — как сделать это законно и правильно?
• ‘Договор купли-продажи квартиры и опись имущества. Образец купчей
• Чем грозит незаконная перепланировка квартиры: размер штрафов и другие последствия
• Когда при продаже квартиры всегда требуется технический план на квартиру?
• Как оформить чек наложенного платежа при продаже квартиры — инструкция, образец

Зачем при реализации жилья используют данный документ?

Управление Росреестра направляет данные о сделках с недвижимостью в налоговую службу. На основании этой информации налоговая служба требует от продавца уплатить налог на прибыль.

Чтобы избежать снижения или вовсе не платить налоги, владельцы часто предлагают покупателям снизить фактическую цену в договоре.

Разница между фактической ценой и ценой, указанной в контракте, — это увеличение постоянных улучшений, которые получает продавец после завершения сделки.

Преимущества соглашения:.

• Продавец может снизить налоги.

Минусы соглашения:.

• Покупатель рискует потерять часть денег, если ему придется отстаивать свои права в суде, если реальная стоимость приобретенной недвижимости окажется заниженной.
• Продавец подвержен риску того, что налоговые органы проведут проверку законности сделки в отношении неотделимых улучшений и привлекут продавца к ответственности. Продавец не только обязан уплатить налоги, но и может быть оштрафован.

Как правильно написать расписку?

Для документального подтверждения факта уплаты дополнительных сумм за улучшения в рамках взаимного соглашения составляется доказательство.

Этот документ гарантирует продавцу, что он получит дополнительную выплату, равную сумме, вложенной в улучшения, без необходимости платить налоги.

Если после предъявления доказательств продавец по какой-либо причине отменит сделку, покупатель обязательно получит свои деньги обратно. Это относится как к основной сумме, так и к любым дополнительным суммам.

Этот документ, как и все другие документы, должен быть составлен правильно. Она должна быть написана от руки продавцу и иметь свободные рукописные формы.

Должны быть четкие и точные формулировки всех обстоятельств и оттенков сделки, но в то же время соблюдение делового стиля и следование всем файлам. Составлять пробные оттиски, используя только синие чернила.

Необходимо показать точные паспортные данные обеих сторон.

• Фамилия, имя, отчество, фамилия.
• порядок и номер паспорта,.
• Какой перевозчик выдал ее и когда
• Место регистрации.

Свидетельство также определяет перечень улучшений, за которые покупатель не только получает деньги, но и доплачивает. Суммы указываются цифрами и словами; валюта обязательна.

В конце доказательства — дата и подпись. Это должно быть написано в голографической форме. Также после того, как между сторонами не осталось материально-правовых требований и расчеты по оплате неотделимых улучшений завершены. Доказательство не прилагается к договору купли-продажи и предъявляется до уплаты продавцом налога на сделку.

• Скачать форму для подтверждения получения постоянных улучшений при продаже квартиры
• Скачать образец Дополнительного соглашения о неотделимых улучшениях при продаже кондоминиума

Составляется в количестве экземпляров, равном количеству субъектов, участвующих в сделке. Это не обязательно должен быть нотариально заверенный документ. Главное, чтобы он был изготовлен без ошибок.

Желательно выдавать расписку при свидетелях, так как свидетельские показания всегда имеют вес в суде.

Идеальным является документ, в котором четко указано, когда и сколько денег было получено, индивидуально определена сумма улучшений и они указаны как необходимая часть цены покупки.

В расписке также всегда должны быть указаны условия, при которых продавец вернет деньги покупателю. Это может быть отказ продавца от договора или нарушение одного из условий договора. В этом случае продавец должен вернуть покупателю и дом, и улучшения.

Проведение продажи — это очень серьезное дело. Важно, чтобы договор был оформлен таким образом, чтобы не было непредвиденных последствий ни для одной из сторон. Правильное выполнение гарантирует нашу собственную безопасность.

Не нашли ответ на свой вопрос? Узнайте, как решить вашу проблему — позвоните нам прямо сейчас!

Понятие неотделимых улучшений при продаже квартиры

Как вы знаете, все сделки с жильем подлежат обязательной оценке. Необходимо определить фактическую стоимость жилья и уплатить с нее налог.

Когда квартира продается на первичном рынке, покупатель фактически платит за объекты, которые не использовались другими людьми и не подвергались ремонту или другим улучшениям (например, перепланировке).

Все сделки с жилой недвижимостью должны проходить обязательную оценку

Когда квартира или дом приобретаются на вторичном рынке, они в любом случае нуждаются в ремонте, а в некоторых случаях в перестройке или ином улучшении. По этой причине при продаже квартир и домов на вторичном рынке агенты по недвижимости придумали такие понятия, как неделимые условия.

К ним относятся ремонт, модификации, бытовая техника и другие улучшения, сделанные продавцом или его семьей для улучшения условий проживания.

Из анализа сделок с недвижимостью можно сделать однозначный вывод, что недвижимость с модернизацией, ремонтом и встроенной техникой стоит гораздо дороже, чем недвижимость без таких особенностей.

Поэтому при покупке отремонтированной квартиры новый владелец часто выплачивает продавцу определенную сумму денег (платится налог) за фактическую стоимость жилья (на основании оценки) и деньги за описанные улучшения.

Прежде всего, следует отметить, что Гражданский кодекс и другие федеральные нормативные акты, являющиеся основными законами, регулирующими все правоотношения, связанные с недвижимостью, не содержат термина неотделимые условия.

Читайте также: Что такое налоговый кредит? Кто удерживает, как получить его от ФНС и работодателя, условия выплаты

Важно понимать, что если в квартиру вносятся какие-либо изменения, они должны быть узаконены и включены в техническую документацию.

Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества

Если я продаю свой кондоминиум, нужно ли мне соглашение о ремонте?

Конечно, многие люди стараются минимизировать свои налоговые расходы. Поэтому разрабатываются различные юридические схемы, позволяющие им это делать.

Такие схемы включают продажу домов с описанными улучшениями.

Как это работает:.

1. Продавец и покупатель, взаимно договорившиеся о проведении сделки с недвижимостью и подписавшие между собой предварительный договор, прибегают к услугам профессионального оценщика, который должен составить акт о стоимости недвижимости. Этот документ предъявляется нотариусу при оформлении сделки, и с этой суммы уплачиваются налоги.
2. Однако продавец и покупатель заранее договариваются о фактической стоимости актива, которая выше, чем указано в оценке, например, из-за ремонта или установленной техники. Это означает, что продавец должен заплатить больше. В этих случаях могут быть полезны нативные расширения.
3. Покупатель выплачивает продавцу определенную сумму за стоимость квартиры, определенную в ходе оценки недвижимости. Новый владелец выплачивает старому владельцу оставшуюся сумму за улучшения и получает квитанцию. Для регистрации недвижимости за новым владельцем достаточно предоставить договор купли-продажи в Рослист. Таким образом, граждане легально платят меньше налогов.

Важно помнить, что подтверждение заявленных улучшений не обязательно должно быть нотариально заверено.

Советы юристов

По этому поводу ведется много споров, так как некоторые юристы считают, что налог должен быть уплачен и за улучшения.

Другие считают, что это законный план по снижению налоговой ставки. Давайте рассмотрим юридическую консультацию. Во-первых, следует рассмотреть вопросы, связанные с приобретением кондоминиума с улучшениями в собственности. Адвокаты советуют это делать.

Читайте также: Расчет рыночной стоимости недвижимости в России — все, что нужно знать о процессе

Договор купли-продажи неотделимых улучшений недвижимого имущества всегда должен заключаться у нотариуса, так как несоблюдение формы такого договора влечет за собой недействительность всего договора купли-продажи.

Желательно оформить факт получения средств на неотделимых условиях в отдельном договоре. Это означает, что в предварительном договоре (основанном на передаче первоначального взноса) должны быть подробно описаны улучшения квартиры и сумма их стоимости продавцом.

После завершения основной сделки стороны могут заключить еще одно соглашение, в котором будет указано, что покупатель возместит продавцу стоимость улучшений в определенном размере. Подтверждение получения средств должно быть приложено к данному договору.

Эта форма улучшения хороша тем, что если продавец вдруг решит расторгнуть договор или начнет выходить из соглашения о продаже, то покупателю должна быть возвращена реальная стоимость недвижимости, а также фактическая стоимость имущества. (отчет об оценке), но ему были перечислены средства на улучшения.

Второй вопрос касается уплаты налогов. В налоговом кодексе четко указано, что со стоимости проданных квартир уплачивается налог в размере 13%. Это является основой для оценки.

Суммы, уплаченные за улучшения, не могут быть включены в стоимость квартиры или другого жилого помещения, так как они являются компенсацией за ремонт и другие улучшения, произведенные в предыдущем жилище предыдущим владельцем.

Однако сторона, делающая это в момент продажи или покупки жилья, не может претендовать на налоговый кредит, если одна из сторон сделки имеет право на налоговый кредит. В некоторых случаях стоимость произведенных улучшений составляет до 50% от фактической стоимости имущества (согласно оценке).

Третий вопрос связан с восприятием таких сделок как гипотетических, т.е. недействительных, в отношении покупки дома. Общего прецедентного права для данного вида споров не существует, поскольку такой способ проведения сделки защищает от различных мошенников.

Какова судебная практика в отношении непередаваемых улучшений при продаже кондоминиума? Тот факт, что они могут быть аннулированы только на основании выплаты не отлагательных условий, не признается судами. Суды в данном случае руководствуются общими правилами сделок купли-продажи.

Это означает, что они должны быть нотариально заверены, а налог должен быть уплачен с суммы, определенной профессиональным оценщиком на основе специально разработанной методики.

Факт перечисления денег за изменения в имуществе может быть аннулирован, если он не подтвержден письменным документом (договором или распиской).

Более того, если возникнет спор, нет оснований для аннулирования всей сделки, в том числе и этой сделки, поскольку суд считает, что это отдельный договор, не связанный с покупкой недвижимости, и стороны ясно выразили свое обоюдное желание (свободное волеизъявление) при заключении такого договора, а его нотариальное заверение не является обязательным.

Последнее относится к действиям налогового инспектора, если сотрудник обнаружит событие оплаты по сделке с недвижимостью.

Здесь мнение налоговых органов однозначно: гражданин пытается уклониться от уплаты налогов и поэтому должен заплатить дополнительную сумму и может быть оштрафован. Многие люди обращаются непосредственно к адвокату, и суд отменяет все налоговые претензии, если исходная документация представлена надлежащим образом.

Для такого рода сделок рекомендуется обратиться к профессиональному юристу или брокеру, который сможет обеспечить правильное составление всех документов и контрактов. Невыполнение этого требования может привести к начислению налоговых штрафов, и вас могут обязать погасить просроченную задолженность.

Оплата этих улучшений не является юридическим условием для приобретения квартиры.

Обе стороны (договаривающиеся стороны договора купли-продажи) вольны определить эти платежи в процессе составления предварительного договора задатка и подписания договора у нотариуса.

Что относится к неотделимым улучшениям

В случае с квартирами неотделимые улучшения — это те, которые не могут быть отделены без нанесения ущерба квартире. Неразделимость означает, что их удаление приведет к повреждению разделов.

Примеры интегративных улучшений включают, например, установку душевой кабинки вместо ванны, установку полов с подогревом, установку окон из ПВХ, установку кондиционера или замену электрических кабелей и труб.

Что касается удаления неотъемлемых улучшений, то это может привести, в частности, к оставлению следов крепления, повреждению стен, полов и потолков, отверстий в воздуховодах и мест во внешних и внутренних компонентах системы кондиционирования воздуха.

Продажа неотчуждаемых улучшений может быть урегулирована несколькими способами. Рассмотрите следующие варианты.

Неотделимые улучшения в дополнительном соглашении

При таком варианте стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а фигурирует в отдельном соглашении в договоре.

Это соглашение должно включать следующее

• данные продавца и покупателя (ФИО, дата рождения, адрес и паспортные данные); и
• указание на то, что стороны договора купли-продажи квартиры договорились об изменении его условий; и
• Стоимость неотделимых улучшений; и
• процесс оплаты.

Дополнительные соглашения к договору купли-продажи квартиры составляются в письменной форме и подписываются договаривающимися сторонами.

Обратите внимание, что такие соглашения не требуют государственной регистрации.

Как еще можно оформить куплю-продажу улучшений

Продажа неотделимых улучшений в кондоминиуме может быть оформлена путем подготовки и подписания продавцом одного из следующих документов.

Варианты оформления договора

Если заключается договор аренды, то период, связанный с улучшениями, должен быть включен в договор аренды — для этого нет необходимости заключать отдельное соглашение. Заверение у нотариуса также не требуется. Существует несколько вариантов формулировки условий договора

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Характер ситуации. Неотделимые улучшения должны быть заранее согласованы с владельцем квартиры.

Пример формулировки. ‘Арендатор имеет право не отсоединять арендованное имущество с письменного согласия собственника’. Таким образом, владелец должен возместить арендатору стоимость этих улучшений».

Совет Рекомендуется включить процедуры утверждения в текст контракта. Либо просто путем уведомления, либо путем составления специального договора. Кроме того, должен быть установлен срок выплаты компенсации собственником.

Пример формулировки данного термина в договоре аренды: «Проведение постоянных улучшений согласовывается сторонами за счет арендатора, на условиях и по завершении процедуры возмещения арендодателем стоимости постоянных улучшений».

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если в договоре нет ссылки на неделимые улучшения, применяются нормы закона. В соответствии с гражданским законодательством:.

• Арендатор получает согласие владельца.
• Затем владелец компенсирует стоимость задания.

Поэтому, включив в договор специальную оговорку, можно исключить компенсацию только при согласии собственника. В противном случае владелец обязан вернуть расходы арендатору.

Порядок выполнения работ и получения компенсации

Для управления лизингом не существует обязательных шагов. Портал рекомендует арендаторам следовать следующим вариантам.

1. Определите объем работ, подготовьте приблизительную смету и расценки.
2. Письменно договоритесь с владельцем о будущем ремонте. Это должно быть сделано путем официального уведомления, а также полного дополнительного соглашения, в котором указывается, какие работы будут проводиться, сколько они будут стоить и как они будут компенсироваться.
3. Выполнить работу, собрать все квитанции от подрядчика и предоставить копии владельцу для возмещения расходов.

Обратите внимание! Если арендодатель отказывается платить за улучшения, вы можете подать на него в суд.

Налоговый вопрос

Вы не обязаны объявлять улучшения неделимыми в договоре между физическими лицами. Однако юридические лица — в любой организационно-правовой форме — должны учитывать эти операции при расчете налогов.

Бухгалтерские и налоговые нюансы зависят от учетной политики компании, режима налогообложения и даже от продолжительности улучшений.

Внимание. Вы можете проконсультироваться с юристами, имеющимися на портале, по поводу бухгалтерского ввода улучшений в баланс компании.

Образцы документов

Для оформления сделки по купле-продаже улучшений необходимо следующее.

— Подается в ЗАГС — — Под контролем обеих сторон — — Не требуется регистрация или сертификация.

Внимание. Если у вас недостаточно средств для покупки квартиры, вы можете взять ипотечный кредит на эту сделку в Сбербанке. Другие банки не одобрят операции с недостаточным количеством средств.