Пакет документов для продажи квартиры

Процесс передачи жилья от одного владельца к другому. В нем участвуют продавец, покупатель и их агент — брокер. Работа агента заключается не только в составлении договора и приведении документов в порядок, но и в их проверке, чтобы у нового владельца впоследствии не возникло проблем с правами собственности.

Сделка с недвижимостью не совершается за один день. Это длительный процесс, состоящий из восьми этапов, который может занять от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Агент по недвижимости Мария Нефедова рассказывает об этапах сделки с недвижимостью и о том, что должен делать агент по недвижимости на каждом этапе.

Читайте о том, как написать объявление о продаже недвижимости

Определяем юридический статус квартиры

Существует только два правовых статуса.

Основное место жительства — это жилье, право собственности на которое не установлено. Если подрядчик еще не зарегистрировал квартиру самостоятельно, он может купить ее по договору строительного подряда с долевым участием либо до передачи жилья, либо с готовым жильем.Портал How Simple утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до завершения строительства жилья и его регистрации в качестве юридического лица, то жилье автоматически вторично, в нем говорится.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, которые хотя бы раз находились в собственности.

Чтобы определить правовой статус жилищного маклера, необходимо оценить объем работы и понять, что делать дальше. Вот как определить, с какими продавцами заключить договор купли-продажи, какие документы подготовить и какова чистота сделки.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо убедиться в юридической чистоте владельца и объекта недвижимости.

1. контроль владельца. Это важно, поскольку на рынке недвижимости все еще много мошенников.

Что необходимо проверить:.

• Психическое и физическое здоровье экспонента. Если у него есть психические или неврологические расстройства, владелец или его родственники могут оспорить сделку в суде, и она будет признана недействительной. По этой причине важно потребовать от владельца предоставить доказательство того, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
• Количество наследников, которые могут претендовать на дом. На рынке недвижимости широко распространено мошенничество, когда владельцы «забывают» других наследников, а эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

…при проверке документов обратите внимание на срок владения имуществом, который должен быть более трех лет, так как три года — это срок исковой давности для нарушения наследственных прав. Мошенник, узнавший о смерти гражданина, может подделать свидетельство о рождении и выдать себя за детей покойного. С этими фальшивыми документами он идет к нотариусу и вступает в наследство.

Однако он понимает, что в любой момент может появиться настоящий наследник, и старается распорядиться наследством как можно быстрее.

• Наличие несовершеннолетнего собственника квартиры. В этом случае необходимо подать заявление в органы опеки и попечительства для подтверждения законности права на продажу дома. Они являются лицами, которые одобряют сделку.

2. получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Эта выписка требуется обеим сторонам договора: продавцу — для подтверждения права собственности на недвижимость; покупателю — для подтверждения юридического разрешения на собственность.

Однако получить его можно не на все объекты, а только на объекты, зарегистрированные после 1998 года: по данным интернет-портала Yur-zakon.ru, право собственности на недвижимость до 31 января 1998 года было зарегистрировано в БТИ. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, продавец должен заказать сертификат в соответствующем ведомстве.

Что можно получить из выписки или свидетельства о праве собственности :

• Подробная информация о квартире: адрес, площадь, количество этажей, когда и кем был построен дом
• количество владельцев квартиры; — история перехода права собственности; — количество жильцов квартиры, количество
• История передачи собственности, — — История передачи собственности, — — История передачи собственности, — — — История передачи собственности, — — — История передачи собственности
• Дополнительные грузы.

Закажите сертификат непосредственно в Бюро технической инвентаризации и подождите примерно 10 дней. Котировки можно получить двумя способами: подав заявление через МФЦ или онлайн. В первом случае вам придется подождать 3-5 рабочих дней, в то время как электронные выписки можно получить в течение нескольких часов.

Документы на недвижимость Портал PravaMer выделяет два типа документов, которые необходимо просмотреть перед сделкой.

• Право собственности — устанавливает право собственности на квартиру, и
• Правоустанавливающие документы — они показывают, на каком основании квартира принадлежит продавцу.

Правоустанавливающие документы включают

• Свидетельство о собственности — если оно было выдано при оформлении жилья в собственность в период с 1998 по 2016 год
• Свидетельство о регистрации из Управления автотранспорта (BTI) — выданное до 31 января 1998 года, и
• Свидетельство о собственности на жилое помещение — выдано Правительством Москвы в 1990-х годах во время приватизации.

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним». С этой даты не было выдано ни одного свидетельства о собственности. Если квартира регистрируется после внесения изменений, то документом, подтверждающим право собственности, становится выписка из единого государственного титула собственности.

Регистрационные документы включают.

• договор купли-продажи; и
• договор о передаче права собственности на недвижимость; и
• Свидетельство о праве на наследство; и
• акты дарения, в
• соглашения об обмене
• Договоры о доходах,.
• сертификаты об оплате паев ЖСК, сертификаты о
• Соглашения об участии,.
• Суждение.

Что еще необходимо проверить перед покупкой квартиры? Адвокат по недвижимости Алексей Малеев также консультирует по следующим документам

• Справка о несуществовании задолженности. Из этого вы узнаете, есть ли в квартире подвешенные коммуникации. Сертификат можно получить в жилищном отделе. Обратите внимание на платежи за капитальный ремонт — как правило, они часто не подлежат оплате.

• Вы можете получать выписки со своего банковского счета. Сегодня вы можете узнать, кто прописан в квартире и есть ли долг по квартире Вы можете получить документацию в МФЦ.

Елена Моштакова Средиземноморье рекомендует проверить соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающего документа фактическому адресу, указанному в паспорте владельца.

— Если в документах есть отклонения, их следует изменить. В некотором роде подготовка сделки показала различия между фактическим адресом и адресом, указанным в свидетельстве о собственности. Оказалось, что дорога была переименована несколько лет назад, но жильцы об этом не знали.

Чтобы решить вопрос с документами, им пришлось поменять свои политические паспорта, а затем внести изменения в свидетельства о праве собственности.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Если покупатель еще не готов подписать основной договор, но уже определился с квартирой. Если в его распоряжении нет всей суммы или документы не готовы, он оставляет квартиру у себя по предварительному договору и выкупает ее позже — в оговоренное в договоре время.

— Брокер обязан разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за неисполнение, как это предусмотрено статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Агент может отдать документы на подпись только в том случае, если он убедится, что покупатель и продавец согласились с условиями договора.

При подписании договора покупатель должен внести депозит в размере 5-10% от общей стоимости квартиры. Это закрепляет квартиру за покупателем и гарантирует продажу владельцу.

После получения аванса маклер составляет дополнительный договор, в котором указывается стоимость квартиры и сумма аванса. Если клиент передумал после заключения предварительного договора купли-продажи, задаток не возвращается.

Читайте о работе с конкурирующими клиентами: семь правил и 30 стоп-слов

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

Продавец должен принести на сделку ряд документов, которые будут переданы в Росреестр для регистрации после подписания договора купли-продажи На портале Pro Недвижимость представлен перечень следующих документов.

• Паспорт владельца
• Паспорт земельного кадастра и технический паспорт объекта недвижимости,…
• правоустанавливающие документы
• Справка о структуре семьи; и
• документы, подтверждающие отсутствие налоговых обязательств; и
• сертификаты без задолженности по жилищно-коммунальным услугам; и
• Согласие всех собственников на продажу квартиры,…
• Согласие второго супруга; и
• разрешение отдела опеки, если владелец является несовершеннолетним.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, рекомендуется хранить его не в блокноте, а в специальной программе с информацией о клиенте и копией документа. Это подходит для CRM-систем, где справочники могут быть определены как контрольные списки и открываться простым щелчком мыши. Давайте на примере облачного сервиса S2 CRM посмотрим, как это может выглядеть.

При настройке достаточно один раз записать весь список документов и прикрепить его к соответствующему этапу сделки. Когда вы перейдете к этому этапу, он автоматически появится в форме сделки.

Контрольный список карточек договоров S2 CRM.

Чтобы избежать путаницы и увидеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, поставьте галочку напротив соответствующего пункта. Они будут немедленно удалены, и брокер сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.

С помощью S2 CRM документы можно легко проверить одним щелчком мыши.

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

Он автоматически выгружает рекламу, анализирует объекты, создает документы с помощью шаблонов, записывает звонки и отправляет SMS-сообщения.

Подписываем договор купли-продажи

Ольга Берестнева, заместитель руководителя отдела по работе с агентствами недвижимости компании «Прайм-Сервис», объяснила, каким должен быть порядок составления договора купли-продажи квартиры, и назвала пять основных пунктов

• Описание сторон: имя, дата и место рождения, пол, данные удостоверения личности, адрес постоянного или временного проживания; и
• Описание объекта недвижимости: адрес, количество этажей, площадь, кадастровый номер, номер земли
• цену имущества и дату, к которой должна быть произведена полная оплата, а также
• регистранта и крайний срок для исключения из регистра; и
• срок передачи права собственности на жилье по акту передачи.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов делает сделку недействительной. Кроме того, Ольга рекомендует включить в договор два дополнительных пункта, которые, хотя и не являются обязательными, могут помочь найти решения в спорных ситуациях.

• Семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов к квартире после заключения договора. Если продавец указывает, что состоит в браке, он должен дать согласие своей жены на продажу недвижимости. В противном случае транзакция не состоится.
• Если на имущество претендует третье лицо, продавец обязан вернуть деньги.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый брокер.

— Среди основных моментов при составлении договора купли-продажи можно выделить следующие

• Название договора купли-продажи должно соответствовать его сути.
• Договор должен быть подписан только синей ручкой, так как черная выглядит как ксерокопия, а гелевые ручки быстро исчезают.
• Нумерация пунктов должна быть строго последовательной.
• Текст не должен быть испачкан или запятнан.
• Договор должен быть скреплен или пронумерован, а каждая страница должна быть подписана обеими сторонами сделки.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

В случае совершения сделки купли-продажи покупатель должен уплатить налог штата. Сумма зависит от юридического статуса и состояния самой недвижимости; на портале «Госудлига» указан стандартный размер госпошлины.

• Квартира или частный дом физического лица — 2 000 рублей,.
• дом или участок физического лица — 2, 350 рублей; и
• Дом или квартира юридического лица — 22 000 рублей.

Основным условием уплаты государственной пошлины является то, что торговец должен ее уплатить. Если в чеке указана третья сторона, она должна быть возвращена.

Все лица, участвующие в сделке, представляют документацию для регистрации. Что касается передачи прав собственности.

• Все документы продавца, собранные после подписания предпродажного договора, в том
• договор купли-продажи; и
• акт передачи, и
• документы, подтверждающие личность покупателя.

Задача агента — убедиться, что все документы заполнены правильно и что клерк их принял.

По данным портала Консультант, направить пачки документов на регистрацию можно через МФЦ или непосредственно в Росреестр. Разница во времени ожидания: в МФЦ вам придется ждать документы на два дня дольше.

Новые технологии в сфере недвижимости: читайте о пяти лучших услугах

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

В течение 10 дней после подачи документов покупатель получает выписку из ЕГРН с новыми данными из Росреестра. Агент несет ответственность за то, чтобы котировка была правильной. Агенты могут и сами собирать котировки, но для этого требуется общее одобрение покупателя.

После получения документов на право собственности брокер организует передачу ключей новому владельцу. После получения ключей покупатель выплачивает брокеру комиссионные. Сумма указывается в договоре на оказание имущественных услуг. Теперь покупка завершена.

Прежде чем приступить к покупке или продаже недвижимости, брокерам необходимо ознакомиться с процессом продажи квартиры и всеми тонкостями, связанными с оформлением документации. Не зная правил и процедур продажи квартиры, брокеры рискуют затянуть сделку на месяцы или даже оставить своих клиентов без квартиры. Читайте в нашем блоге советы экспертов о том, как лучше разобраться в деталях сделки, найти клиентов и заработать более высокие комиссионные.

Автор: дарья миракова

Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно

В течение этого периода вы узнаете, подходит ли CRM для вашей компании: как работает IP-телефония, электронная почта и SMS, и легко ли пользоваться им вашим сотрудникам.

Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры?

Самый простой распространенный вариант для взрослых домовладельцев — продать свое жилье за «реальные» деньги, наличные, без ипотеки, материнского капитала, государственных сертификатов или субсидий. Полный текущий список на 2024 год выглядит следующим образом

• Гражданский паспорт или другой временный документ, удостоверяющий личность, предусмотренный законом в таких случаях (например, удостоверение военного специалиста, утвержденное командиром части). Где я могу их найти? Посмотрите на своей тумбочке, в ящике стола или в кармане пиджака. Он обязательно должен быть где-то поблизости!
• В документе о праве собственности указано, на каком основании владелец владеет квартирой. Это может быть дарение, обмен, оформление пенсии, наследство, первичная приватизация, договор купли-продажи или простой акт купли-продажи. Где я могу их найти? Ищите их в картотеках, шкафах с картонными коробками или на книжной полке в отдельной папке для ценностей.
• Документ о праве собственности на квартиру . Если недвижимость была приобретена после 1 июля 2016 года, основным документом, подтверждающим право собственности на недвижимость, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Во всех остальных случаях владелец квартиры должен иметь документ о праве собственности, оформленный в официальном документе о праве собственности с печатью и водяными знаками. Где или как его можно получить? Документы, представляющие особую ценность, обычно хранятся в секретном месте. Папки с домашними документами могут находиться в сейфе или просто на ночном столике, на мебельной стенке, в шкафу или на одной из полок гардероба. Однако заверенные выписки из ЕГРЮЛ можно заказать в МФЦ или на сайте Россреестра (rosreestr. gov. ru).
• Выписки из реестра фиксируют количество людей, официально проживающих/не зарегистрированных в жилье по данному адресу. Как получить: обратитесь в региональный офис МФЦ «Мои документы» или паспортный стол управляющей компании, заполните заявление и через 20 минут получите необходимые документы. Вы также можете получить котировку дистанционно через интернет, но только в Москве. Для этого необходимо зарегистрироваться на сайте Gosuslugi.ru, выбрать соответствующую опцию и подождать 24 часа. Вы получите электронную версию документа по электронной почте. Затем вы можете распечатать его и отправить.
• Подтверждение задолженности за жилье и коммунальные услуги и копия вашего лицевого финансового счета (UDI). Как получить. Подать заявление можно в местном офисе МФЦ «Мои документы». Кроме того, необходимые сведения и информацию можно получить в жилищно-эксплуатационной компании или в филиалах региональных отделений или региональных информационно-регистрационных центрах. В столице аналогичные документы можно скачать онлайн с портала Госуслуги по адресу www. mos. ru.
• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры или нотариально заверенное заявление продавца, подтверждающее, что на момент покупки они не состоят в браке. Где я могу их найти? Обратитесь к нотариусу в вашем городе или регионе.

Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ

Для покупки необходимы следующие документы.

• Паспорта всех участников сделки, как продавца (владельца), так и покупателя.
• Договор купли-продажи квартиры в краткой письменной форме в трех экземплярах (после регистрации перехода права собственности на недвижимость оригинал документа с соответствующими инструкциями останется у продавца и покупателя, а один экземпляр — в деле Росреестра). Действительно, договор передачи — это ряд договоренностей организационно-правового характера, причем не один, а сразу несколько (комплектов) документов. Помимо основного, чистого варианта договора купли-продажи недвижимости, владелец должен подготовить расписку о сделке и расписку о получении квартиры.

Внимание. Во избежание остановки процесса регистрации перехода права собственности на недвижимость, рекомендуется не скачивать пустые договоры купли-продажи квартир из Интернета. Часто образцы документов, которые бродят по Всемирной паутине, не имеют ничего общего с действующим законодательством.

Если у вас возникли подобные вопросы, советуем вам обратиться к ближайшему опытному и компетентному в вопросах продажи вторичной недвижимости, специалисту — юристу или агенту по недвижимости.

• Если квартира была приобретена ранее в законном браке, нотариально заверенное согласие супруга.
• Доверенность, выданная нотариусом, если квартира была куплена или продана через агентство.
• Подтверждение оплаты государственной пошлины (должна быть оплачена непосредственно в регистрационной палате в зале ожидания до подачи заявления и с нее должна быть сделана копия — оригинал, включая перечень других документов, остается у продавца).

Перечень дополнительных документов при продаже квартиры, по требованию:

В рамках процесса due diligence покупатель может запросить у продавца справки из ПНД и ПН (психоневротического и наркологического диспансеров), подтверждающие его психическое здоровье и пригодность, а также обширную выписку из домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда владельцу меньше 45 лет) справка из профессионального медицинского учреждения также может заменить новое (вновь выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, если права собственности зарегистрированы на основании нового акта наследования (до истечения срока исковой давности), по завещанию или по закону, другая сторона может потребовать нотариально заверенное заявление об отсутствии других наследников по закону.

Собственность. Хотя все эти документы не являются обязательными (они остаются на усмотрение покупателя), в большинстве случаев они полезны и в них нет ничего плохого (это обычная практика и нормальное положение вещей). Бизнес по вторичной покупке.

Все кредиторы без исключения тщательно проверяют как человека (заемщика), так и недвижимость перед тем, как дать предварительное согласие и выдать ипотечный кредит. Поэтажный план и проспект, а также фотографии квартиры для составления оценочного альбома независимым аккредитованным специалистом — стандартный набор документов, который требуется арендодателю в этом случае. Кроме того, если собственник владеет квартирой по договору передачи (в случае первичной приватизации), банк может попросить продавца предоставить расширенную выписку из дела из жилищного реестра.

Прежде чем одобрить продажу акций несовершеннолетнего, власти могут абсолютно точно потребовать от сторон альтернативной сделки документацию юридического или технического характера (очень трудно предсказать — все зависит от человеческого фактора / начальника отдела). Государственные инспекторы предъявляют строгие требования. Они должны убедиться, что имущество не обесценивается, что нет сомнительных планов, что права детей не нарушаются и что условия жизни на новом месте не хуже, чем раньше.

Старый. Они внимательно следят за счетами и тщательно проверяют сделки, включая одновременную продажу недвижимости. Сделки с недвижимостью, в которых полностью или частично участвуют инвалиды, считаются самыми сложными на рынке с точки зрения оформления документов и непредсказуемыми с точки зрения сроков и конечных результатов.

Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры

Поскольку почти все официальные документы имеют ограниченный срок действия, владельцам настоятельно рекомендуется не собирать документы заранее и предпринимать активные действия только при появлении реального покупателя.

• Выписки из домовой книги действительны в течение одного месяца.
• Расширенные (архивные) выписки из домовых книг — срок действия ограничен одним месяцем
• Копия личного банковского счета — действительна не более 30 календарных дней
• Сообщить об отсутствии долгов — действует в течение 1 месяца
• Уведомления из ПНД и наркодиспансеров (психоневротических и наркологических диспансеров) — действительны в течение одного месяца
• Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц являются наиболее взаимозаменяемыми документами. Профессиональные участники рынка обычно действительны не более 30 дней с даты выдачи.
• Декларация об отсутствии семейного положения на момент покупки — бессрочная
• Согласие мужа на продажу квартиры — неоднозначно
• Документ TIB (архивная копия поэтажного плана и проспекта) — бессрочно.
• Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — бессрочная; вместо сертификата — правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на актив

Список часто задаваемых вопросов о документах при продаже квартиры на вторичном рынке:

Какой пакет документов необходимо предоставить на сделку гражданину иностранного государства?

Сделки по продаже или покупке недвижимости, в которых непосредственно участвуют иностранные граждане, имеют свои особенности. Очень трудно четко говорить обо всех подобных случаях сразу. Каждый вариант продажи и покупки следует рассматривать отдельно; одно можно сказать точно: иностранцам обязательно понадобится нотариально заверенный перевод паспорта на русский язык — в некоторых случаях подтверждение их правового статуса на территории Российской Федерации — оформление вида на жительство или постоянного места жительства — виза или въездная карта.

В крайних случаях требуется штамп апостиля (подтверждение подлинности документа, выданного в одной стране для использования в другой) или консульская справка. В остальном требования к регистрации таких сделок ничем не отличаются от стандартного набора документов для национальных налоговых резидентов.

Какие документы нужны для регистрации ранее возникшего права в Росреестре?

Для регистрации ранее возникших, но юридически не оформленных прав собственности требуется паспорт владельца и право собственности на квартиру (дом). Заявления можно подать через местный офис МФЦ.

Обязан ли собственник предоставлять на сделку выписку из ЕГРН и паспорт БТИ, если покупка жилья происходит без использования ипотечных средств, то есть за наличные?

В этом случае продавец не обязан за свой счет предоставлять другой стороне (покупателю) файловые документы (планы и описания) из БТИ. Действительно, если недвижимость была зарегистрирована до 1 июля 2016 года, он не обязан заказывать свежий ЕГРЮЛ. Этого небольшого набора документов вполне достаточно.