Материальная выгода по ипотеке

На первый взгляд, налогообложение ипотеки абсурдно. На самом деле, кредит не является доходом; напротив, это постоянные расходы. Вы должны оплатить как сумму кредита, так и начисленные проценты. Существуют также различные дополнительные льготы, например, страховые взносы.

Однако регулятор определил, что все зависит от условий, на которых предоставляется кредит. Поэтому, если процентная ставка по ипотеке чрезвычайно низкая, расходы на погашение кредита будут ниже, чем обычно. Другими словами, есть существенные преимущества. А там, где есть существенные выгоды, есть и налоги.

Статья 21 Налогового кодекса РФ устанавливает, что такое экстремально низкая процентная ставка по кредиту, то есть она должна быть ниже 2/3 ставки рефинансирования С 1 января 2016 года ставка рефинансирования будет равна базовой ставке. Это означает, что в настоящее время она составляет 6,5% годовых. Две трети — это 4,3%.

И это ниже, чем как предыдущая ставка Prime Mortgage (6,5%), так и текущая ставка по программе «Семейная ипотека» (6%).

Таким образом, при стандартной льготной ипотеке материальной выгоды нет, а значит, и никаких налогов платить не надо.

Однако здесь есть свои нюансы. Некоторые подрядчики совместно с банками дополнительно субсидируют ипотечные ставки на новостройки. Например, начиная с 26 июля 2021 года применяется следующее

• Сбербанк предложит процентную ставку в размере 0,1% годовых семьям с детьми, которые приобретут квартиру в новостройке в группе компаний «А101».
• ВТБ также имеет ипотечную программу с той же ставкой 0,1% годовых, которая применяется к клиентам Донгстроя.
• Группа компаний «Самолет» объявила о минимальной процентной ставке в размере 2,99% для своих клиентов.
• Крост объявил, что квартиры в новостройках могут быть заложены в банке ВТБ по процентной ставке 3,8%.

Все эти ставки меньше, чем 4,3%, то есть, меньше, чем 2/3 ставки рефинансирования. А это значит, что материальная выгода налицо.

Налог во всех вышеперечисленных ситуациях платить не придется лишь в том случае, если у заемщика есть право на налоговый вычет, и это право подтвердил налоговый орган.

Кто имеет такое право? Налоговые кредиты доступны только тем, кто платит налог на свой доход, поскольку они являются возвратом ранее уплаченного налога. Например, люди, получающие «белую» зарплату. Если нет государственного дохода (и, следовательно, нет налога на него), то права на вычет не существует.

Однако это еще не все. Как указано в разделе 220 Налогового кодекса, право на погашение процентов по ипотеке распространяется только на один объект недвижимости. Это означает, что если налоговый кредит уже был использован ранее, то при покупке следующей квартиры в новостройке право на него больше не предоставляется.

Таким образом, те, кто взял ипотечный кредит по ставке менее 4,3%, будут обязаны оплатить налог на материальную выгоду, если не имеют официально подтвержденных доходов, либо правом на получение налогового вычета воспользовались ранее.

Сколько придется заплатить за материальную выгоду по ипотеке

Согласно статье 224 Налогового кодекса РФ, ставка налога составляет 35%. Хотя сумма очень важна, сумма, которую нужно заплатить, — это не проценты по ипотеке, а лишь разница между 4,3% (что составляет 2/3 ставки рефинансирования, чтобы было понятно) и фактическими процентами по ипотеке. Она составляет менее 4,3%.

Давайте рассмотрим пример того, как это работает на практике. Допустим, вас интересует 78-метровая «трехкомнатная» квартира в жилом комплексе «Новое Внуково» группы компаний «Самолет». Например, такая квартира расположена на 11 этаже дома 5 и по состоянию на 26 июня 2021 года стоит 1, 1,2 млн рублей (в стоимость входит отделка, кухонная мебель и система «умный дом»).

В настоящее время подрядчик активно продвигает ипотечную программу с процентной ставкой 2,99% годовых, по которой можно получить кредит на сумму до 50 млн рублей со сроком погашения до 20 лет и первоначальным взносом не менее 20%.

При первоначальном взносе 20% кредит на покупку этой квартиры составит чуть менее 9 млн рублей.

• Если срок кредита составляет 20 лет, а процентная ставка — 2,99%, то за весь срок кредита будет выплачено процентов на сумму около 3 млн рублей.
• Если процентная ставка составляет 4,3% (2/3 ставки рефинансирования), то эта сумма составляет примерно 4,4 млн рублей.

Таким образом, размер материальной выгоды (4,4 – 3) – 1,4 млн руб., а налог с нее по ставке 35% составит около полумиллиона рублей.

Если эту сумму отнести на стоимость кредита, то переплата по ипотеке составит не 3 млн рублей, а 3,5 млн рублей.

Поэтому, прежде чем брать ипотечный кредит на выгодных условиях, проверьте, придется ли вам платить налог на материальные поставки, и если да, то рассчитайте его заранее, чтобы новые расходы не стали для вас полной неожиданностью.

Что такое материальная выгода

В нашей статье об ипотеке мы рассказали, что при получении кредита процентная ставка «замораживается», а график платежей рассчитывается по фиксированной ставке на весь срок кредита, что является правдой.

Однако, согласно статье 212 Налогового кодекса РФ, если процентная ставка по кредиту ниже 2/3 ставки рефинансирования, что соответствует базовой ставке Банка России, заемщик облагается налогом в размере 35%. Материальные выгоды.

Материальные блага — это финансовые или натуральные блага, которые можно определить как доход.

Основным преимуществом является экономия на процентах по кредиту. которые клиент в состоянии оплатить, но не может оплатить из-за замораживания цены.

При расчете налога на материальную выгоду налогооблагаемой базой является сумма процентов по кредиту, рассчитанная как разница между 2/3 базовой ставки и договорной ставкой.

Пример.

Фиксированная процентная ставка по ипотечному контракту составляет 9%, а базовая ставка центрального банка — 20%. Поскольку процентная ставка по ипотеке составляет менее 2/3 (13,33%) от ставки прайм-рейта, заемщик должен заплатить налог на проценты, сэкономив 4,33%.

(ставка центрального банка x 2/3 — обычная ставка)

20% x 2/3 = 13.33%.

13.33% — 9% = 4.33%

Кто должен уплатить налог

В сфере кредитования налог на материальную выгоду затрагивает не всех; он вступает в силу в двух случаях

• Когда отношения между заемщиком и кредитором являются взаимозависимыми. Банк является работодателем ипотечного клиента и
• Процентные сбережения — когда кредитор оказывает финансовую поддержку или выполняет взаимные обязательства. Оплата услуг.

Мы обнаружили, что это особенно верно для банкиров. Однако в марте 2022 года Казначейство освободит от уплаты НДФЛ материальную выгоду ретроспективно с января 2022 года.

Пример.

Артемий выплачивает ипотеку с процентной ставкой 9% и остатком в размере 5, 331, 664 рублей. После того как Банк России повышает ключевую ставку до 20%, его контрактная ставка оказывается ниже 2/3 ключевой ставки, которая является ставкой рефинансирования.Поскольку Артемий работает на банк, взявший ипотечный кредит, отношения между ними являются взаимозависимыми, и работодатель обязан взимать с работника 35% ежемесячного налога на поставку материалов.

Для расчета суммы налога необходимо сначала определить разницу в налоговых ставках, а затем разделить ее на 365 дней, чтобы получить ставку налога, по которой рассчитывается базовая прибыль.(ставка центрального банка x 2/3 — договорная ставка) / 365 дней = проценты в день20% x 2/3 = 13.33%.13.33% — 9% = 4.33%4. 33% / 365 = 0. 011863%

Затем остаток задолженности умножается на этот процент и количество дней в месяце, чтобы получить сумму реальной прибыли в месяц.

Задолженность х процент в день х количество дней в месяце = реальная прибыль в месяц.

5, 331, 664 x 0. 011863% = 632. 5 руб.

632. 5 × 31 = 19, 607 РУБ.

Рассчитайте 35% налог на реальную прибыль.

19, 607. 5 × 35% = 6, 862. 6 РУБ.