Сдача нежилого помещения в аренду

Сдача в аренду жилых или нежилых помещений напрямую связана с уплатой налогов на получаемую прибыль. Многие ответственные владельцы недвижимости, особенно частные лица, интересуются ответами на вопросы — например, сколько налогов они должны платить и нужно ли им регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Постарайтесь разобраться в тонкостях сдачи в аренду нежилой недвижимости.

Итак, должен ли я платить налог, если сдаю в аренду нежилые помещения?

Все собственники, будь то физические лица или компании, должны платить налог на прибыль от сдачи помещений в аренду!

Согласно статье 208.1.4. Согласно статье 208 (1) Федерального налогового кодекса РФ, арендная плата за пользование помещением является доходом, с которого собственник помещения (физическое лицо) должен уплатить налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), равный 13. % от общей суммы, собранной за время действия договора.

Обратите внимание, что сокрытие факта сдачи помещения в аренду часто приводит к тому, что на арендодателя налагается штраф в размере полной суммы налога, плюс еще 20% от неоплаченной суммы и штраф. Для налоговых органов не составляет труда проверить, что жилая или нежилая недвижимость сдается в аренду. Источниками информации являются регулярные банковские переводы на карту, фиксированная сумма (обычно более 100 000 рублей в месяц) и оперативная информация.

Другие причины, которые служат отличным средством давления со стороны арендаторов на налоговые органы и на собственников.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

Согласно российскому законодательству, осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (статья 14.1 КоАП РФ) и уголовную (статья 171 УК РФ) ответственность, если полученный доход превышает или ниже 2. млн. рублей в год соответственно.

Поскольку сложно дать однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача здания в аренду предпринимательской деятельностью, суды рассматривают ряд факторов и принимают во внимание особые обстоятельства дела при рассмотрении и вынесении решения по такому делу. Например, если дом сдается в аренду и причиной этого является то, что владельцу не нужно использовать его для собственного проживания, такой доход не является предпринимательской деятельностью, но владелец здания обязан платить налог 3-НДФЛ. В то же время существует несколько признаков того, что сдача помещений в аренду считается предпринимательской деятельностью, приносящей доход

1. Сдача в аренду нежилой недвижимости. В этом случае принимается во внимание тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения потребностей гражданского домохозяйства или семьи. Другими словами, объект сдается в аренду с целью получения прибыли.
2. Если объект сдается в аренду юридическому лицу. Поэтому организация, арендующая нежилой объект, учитывает сумму, потраченную на аренду, как статью расходов.
3. Если имущество было приобретено специально для сдачи в аренду.
4. Если договор аренды заключен на очень длительный срок, или если установлено, что договор аренды неоднократно продлевался. Этот аспект рассматривается судами как признак систематической спекуляции со стороны владельца помещения.

По закону, при наличии вышеуказанных характеристик, владелец должен быть зарегистрирован в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае для уплаты налога выбирается упрощенная форма налогообложения. Налог соответствует 6% от суммы прибыли (напомним, что подоходный налог для физических лиц составляет 13%).

Стоит также отметить, что собственник помещения, как индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо, должен представить соответствующую налоговую декларацию по форме налогового законодательства в установленный срок и на территории Российской Федерации.

Субаренда нежилого помещения

Сдача или не сдача жилья в аренду позволяет жильцам напрямую подчиняться арендатору. Субсидирование недвижимости допускается только с письменного согласия непосредственного владельца помещения и при определенном условии договора аренды. Части договора о предоставлении могут быть заключены как с физическими, так и с юридическими лицами.

Копия соглашения должна быть передана субарендодателю в качестве доказательства согласия собственника с Актом. Сдача в субаренду нежилых помещений имеет определенные особенности, которые арендатор обязан учитывать при расторжении договора с субарендатором.

1. Срок аренды не может быть больше, чем срок первоначальной/основной аренды. Если срок действия договора арендатора с собственником истекает, арендодатель имеет право заключить договор аренды с собственником помещения на тех же условиях до окончания срока действия договора субаренды.
2. Договоры аренды/лизинга, заключенные на срок более 12 месяцев, должны быть зарегистрированы в компетентном государственном органе.
3. Права и обязанности арендатора включают отчуждение помещений дочерней компании в установленные сроки и на предусмотренных условиях, а также осуществление контроля за использованием помещений в соответствующих целях.
4. Права и обязанности субарендатора включают своевременную выплату арендной платы, выполнение ремонтных работ (по согласованию), содержание помещения и использование его только по назначению.
5. Передача помещения арендатором субарендатору фиксируется в договоре о передаче.
6. Нарушение договорных обязательств дает каждой из сторон право расторгнуть договор подчинения до истечения срока его действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Сдача в аренду нежилых площадей, принадлежащих муниципалитетам, является одной из обычных форм буржуазных правоотношений. В то же время передача муниципальной недвижимости на условиях договора аренды позволяет существенно пополнить местный бюджет, что, в свою очередь, имеет большое значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенный тип сделок связан с арендой муниципальной недвижимости, в частности, свалок, зданий и отдельных помещений.

Менее распространена аренда действующих муниципальных предприятий. Стабильность и прозрачность конкурса, в котором сдаются в аренду муниципальные помещения, имеет решающее значение для работников нежилых помещений органов местного самоуправления и средних цен на аренду. Следовательно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость легче арендуется бизнесменами, чем частная.

Однако следует отметить, что ненадлежащее состояние муниципальных помещений может стать серьезной проблемой для собственников, поскольку помимо естественного текущего ремонта, арендаторам необходимо вкладывать средства в более масштабную задачу восстановления дома, фасада и капиталовложений. Для заинтересованных арендаторов муниципалитеты предлагают различные программы стимулирования. Например, продление договоров аренды, выполненные работы, возмещение расходов, оплаченных по истечении срока аренды, расчетная стоимость освобожденных ремонтных работ как процент от освобожденной арендной платы и т.д.

Заключать договоры аренды нежилой недвижимости в муниципалитетах могут как физические и юридические лица, так и иностранные лица С июля 2008 года, согласно статье 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», договоры аренды муниципального недвижимого имущества, заключаемые по результатам конкурсов, аукционов или торгов с участием всех заинтересованных лиц, являются заключили все. В соответствии со статьями 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый муниципалитет разрабатывает собственные положения о конкурсе, включая правила и процессы проведения конкурса, условия для участников и процессы его идентификации Победитель. Обучение по результатам.

ВАЖНО: Договоры аренды муниципального имущества, заключенные без проведения соответствующего аукциона, считаются недействительными.

Муниципальная собственность на землю основана на наличии паспорта земельного кадастра. Поэтому, если земля не зарегистрирована в Земельной книге, потенциальный арендатор должен собрать ряд документов и сначала зарегистрировать землю в Земельной книге. Затем они подают заявление в организацию аукциониста о предоставлении права аренды.

Муниципальная собственность, о которой идет речь. В случае единственного участника торгов это считается состоявшимся, и арендатор получает право заключить прямой контракт. Договор аренды муниципальных помещений заключается путем подписания контракта между двумя сторонами.

Договор должен содержать полную информацию о недвижимости, номер земельного кадастра, площадь и адрес. Для подачи заявки на участие в тендерах и сделках необходимы следующие документы

• паспорта потенциальных арендаторов; и
• Свидетельство о государственной регистрации юридического лица или ИП
• Заявление по форме арендодателя с указанием цели и срока аренды
• Другие документы, указанные в конкурсной документации.

При заключении договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатор обязан представить в Федеральную регистрационную службу сведения для регистрации в Едином государственном реестре сведений об аренде.

Если договор аренды муниципального имущества заключен на срок более трех лет, арендатор приобретает право преимущественного выкупа арендованного имущества у физического лица.

Что такое нежилое помещение?

Нежилые помещения, предназначенные в основном для проживания, не регистрируются в качестве жилья, в отличие от жилых помещений, предназначенных в основном для проживания. К нежилым помещениям почти всегда относятся кафе, магазины, офисы и частные клиники. Собственники могут переводить жилые помещения в нежилые и наоборот, при условии соблюдения закона.

Какие налоги необходимо заплатить?

Юридические лица, а также физические лица, включая индивидуальных предпринимателей, покупают и арендуют нежилые помещения для осуществления предпринимательской деятельности. Перечень уплачиваемых налогов зависит от статуса лизингодателя как налогоплательщика и выбранного налогового режима.

Использование патента на арендную деятельность

Физические лица со статусом индивидуального предпринимателя, отвечающие установленным законом критериям, могут воспользоваться схемой патентного налогообложения (PSTS), которая вводится местным органом власти в данном районе и определяет специальный перечень облагаемых налогом видов деятельности и потенциальную сумму годового дохода. Исходя из этой суммы, рассчитывается стоимость патента, которая и является налогом при ПСН.

Патенты выдаются по результатам проверки Федеральным налоговым управлением в течение пяти рабочих дней с даты получения заявления на выдачу патента. Период времени составляет от 1 до 12 месяцев в течение календарного года.

Плюсы ПСН:

Сумма налога не зависит от фактического дохода. Если получен больший доход, стоимость патента остается прежней.

Недостатком этого инструмента является то, что он не подходит для профессиональных инвесторов в недвижимость. Стоимость патента не возмещается в случае продажи арендованного имущества или прекращения аренды по любой причине.

Каков порядок оплаты патента для индивидуального предпринимателя?

Порядок уплаты налогов (патентных пошлин) при ПСН зависит от периода, на который он выдан

1 До 6 месяцев: полная оплата производится в любое время до даты окончания срока действия патента.

2 Более 6 месяцев: одна треть суммы должна быть выплачена в течение 90 календарных дней после вступления патента в силу, а оставшаяся сумма должна быть выплачена к дате истечения срока действия патента.

Какие предусмотрены штрафы за неуплату налогов при передаче нежилого помещения в аренду?

Неуплата налогов является наиболее распространенным правонарушением владельцев недвижимости. Если факт сдачи имущества в аренду скрыт, то он наказывается штрафом в размере 20% от суммы неуплаченных налогов, а также полной суммой неуплаченных налогов. Если проверяющие органы докажут, что владелец намеренно не платил налог, штраф увеличивается до 40%.

Кроме того, если налог не уплачен в установленный законом срок, то за каждый календарный день просрочки начисляется и взимается пеня. За неуплату налога в крупном или очень крупном размере предусмотрено также уголовное наказание, в некоторых случаях до шести лет лишения свободы, если налоговые органы обнаружат, что кто-то сдавал в аренду нежилые помещения, не уплатив налог.

Как законно передать нежилое помещение в субаренду?

Если арендатор сдает помещение в аренду другому физическому или юридическому лицу, это называется надстройкой. Для того чтобы законно представить здание с нежилым строением, арендатор и арендодатель подписывают соответствующий договор. Согласно статье 615 Гражданского кодекса РФ, собственнику помещения (арендодателю) требуется согласие арендодателя.

Это может быть выражено арендодателем в договоре аренды. Если включен запрет на субаренду, помещение не может быть передано в субаренду до внесения соответствующих изменений в договор и подписания дополнительного соглашения с собственником.

Важно согласовать соглашение о субсидии, поскольку от типа бизнеса субсидия будет зависеть от характеристик помещения и режима уборки. Например, стороны могут определить, в какой степени они разделяют расходы на коммунальные услуги.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса, договор аренды не может превышать срок договора аренды. В то же время, если арендатор досрочно расторгает договор аренды, договор аренды может быть урегулирован в соответствии со статьей 618 Гражданского кодекса, а смазочное средство уже может заключить новый договор с владельцем объекта. Субсидиарные договоры подлежат обязательной регистрации в юридическом лице Федерального регистратора, если срок их действия превышает один год.

Договоры аренды могут быть расторгнуты как по соглашению сторон, так и в судебном порядке.

Как выбрать арендатора?

При выборе арендатора стоит в первую очередь учитывать характеристики предлагаемой в аренду недвижимости, ее местоположение, будущий сектор потенциального арендатора и т.д. Если объект требовательный, а помещение имеет удобный вход и плотный пешеходный трафик, можно рассматривать арендаторов, готовых платить более высокую арендную плату, говорит Максим Сергеев. Это связано с тем, что легче найти новых арендаторов для такой недвижимости, когда прежние арендаторы переезжают.

Часто потенциальные арендаторы понимают перспективность местоположения. Это помогает избежать дополнительных условий, таких как арендные каникулы, ремонт помещения в связи с арендой и т.д.

Эксперт:.

Максим Сергеев.

Руководитель проекта Sbera, эксперт отрасли коммерческой недвижимости

Если объект специфический и арендатор не может быть найден сразу, например, для промышленных помещений, необходимо сначала найти арендатора, готового подписать долгосрочный договор аренды. Небезосновательно предусматривать штрафные санкции в случае досрочного расторжения контрактов. В любом случае, добавляют эксперты, крупные сети арендаторов всегда более надежны, чем небольшие компании в той же отрасли.

Однако первые также хотят снизить арендные платежи, признавая, что это постоянный поток арендной платы.

Окончательное решение каждого владельца всегда индивидуально, но в условиях рыночной неопределенности эксперты рекомендуют пожертвовать небольшой личной выгодой ради стабильности.

Чтобы не тратить время на переговоры с арендаторами, которые могут не подойти для предлагаемого помещения, стоит изучить все особенности помещения — мощность электрической сети, лицензионные ограничения, возможность оснащения кухонного или производственного оборудования, монтаж вытяжки. Например, трудно создать печь или кафетерий с кухней, если помещение находится в многоквартирном доме. Это связано с тем, что такая деятельность требует отдельной вытяжки и вряд ли будет одобрена арендаторами или властями; помещения площадью менее 90 кв.

м не следует использовать под аптеку, бар или ресторан вблизи школ, детских садов или государственных учреждений. Алкоголь не может продаваться на территории.

Где искать арендаторов и как вести переговоры?

Самый простой и эффективный способ — дать объявление на популярных сервисах, таких как Domklik, Avito и CYAN. В каждом из них есть свой раздел коммерческой недвижимости. ‘Если предложения поступают нерегулярно или объекты не являются типичными, вы можете прибегнуть к помощи специализированных компаний, которые помогут вам найти потенциальных арендаторов’, — советуют эксперты.

Важно правильно оценить потенциал объекта недвижимости; получить такую оценку можно с помощью сервиса географического анализа, который является частью СберБизнес. Недвижимость. Он определяет отрасли, пользующиеся наибольшим спросом в выбранном месте, и составляет отчет, который можно использовать как часть бизнес-плана при переговорах с потенциальными арендаторами», — говорит эксперт.

При ведении переговоров рекомендуется заранее обсудить ожидания по доходам от недвижимости и рассчитывать на минимальное ежегодное увеличение арендной платы», — добавляет Максим.

Как и в случае с любым другим контрактом, стоит предусмотреть штрафы и санкции.

LifeHack: замена платежа за прошлый месяц аккредитивом

При заключении контракта большинство владельцев заинтересованы в получении гарантии. Обычно это равняется сумме одной месячной арендной платы. Однако некоторые арендаторы отмечают сложность сбора этого платежа в будущем и могут даже отказаться от прибыльной площади по этой причине.

Компромиссы можно найти в незначительных кредитах. В этом случае гарантия срока аренды хранится в банке на специальном счете, недоступном для обеих сторон, что обеспечивает безопасность арендодателя и арендатора в их сделках. Банк также может открыть необеспеченный кредит*.

В этом случае не только обеспечивается безопасность сделки, но и арендатору не нужно зарабатывать на трафике. Это особенно важно для малых и средних предприятий.

*Для того чтобы открыть бесспорный кредит, банк должен сначала проанализировать кредитный рейтинг арендатора.

Перед сдачей помещения в аренду стоит проверить потенциальных арендаторов с помощью таких служб, как Федеральная налоговая служба или «Прозрачный бизнес» от «Сбербизнесконтроля контрагентов». Это позволит вам получить основную информацию о компании, ее статусе, учредителе и утвержденном капитале, а также информацию о том, участвует ли она в судебных разбирательствах и не возражала ли против исполнительного производства. Финансовая и бухгалтерская информация может быть использована для оценки финансовой стабильности арендатора и риска банкротства.